Jogi nyilatkozat:
A blogban megjelenő bejegyzések célja, hogy közérthető formában mutassanak be szakmai érdekességeket, jogi aktualitásokat és híreket, elsősorban laikus olvasók számára. A közzétett információk kizárólag tájékoztató jellegűek, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, állásfoglalásnak vagy szakvéleménynek. Egyedi jogi kérdések esetén kérjük, forduljon hozzánk bizalommal személyes konzultációra.
SZAKCIKKEK, INFORMÁCIÓK, BLOG
2026.02.02.
TIPIKUS ANOMÁLIÁK INGATLAN ADÁSVÉTEL SORÁN
Paxisomban napi szinten találkozom összetett, bonyolult ingatlan adásvételi ügyletekkel. Sajnos gyakran előfordul, hogy a vevők már az aláírt vételi szándéknyilatkozatot lobogtatva -szinte minden esetben foglaló kifizetését követően- érkeznek az ügyvédhez úgy, hogy az ingatlan jogi tulajdonságaival nem igazán vannak tisztában. Ez megnehezíti mind az az ügyletkötéssel kapcsolatos tárgyalási folyamatokat, mind az okiratszerkesztést. Ahhoz, hogy egy ingatlanügylet sikeresen és gördülékenyen teljesedésbe menjen, és ne érhessen bennünket meglepetés, vagy kellemetlen utólagos fizetési kötelezettség, érdemes jogi képviselőnkkel már az ingatlan kiválasztásának folyamatában felvenni a kapcsolatot.
A következő bejegyzésben a legtipikusabb hibákat, félreértéseket, konszenzushiányt kívánom ismertetni, és ajánlással szolgálni az egyes problémák megoldására.
1. Az ingatlannal kapcsolatos általános információ hiánya
Számos esetben az ingatlan állaga a döntő a választás során, és a Felek úgy állapodnak meg, hogy a tulajdoni lap tartalmát nem ismerik, így nincsenek azzal tisztában, valójában kik a tulajdonosok, egyéb jogosultak, milyen esetleges terheket, bejegyzéseket tartalmaz az ingatlan teherlapja, amelyeket elöljáróban érdemes lenne töröltetni. Amennyiben az ingatlan megtekintésekor nem áll rendelkezésre tulajdoni lap, úgy még a vételi szándéknyilatkozat megtétele előtt érdemes jogi képviselővel konzultálni és lekérni egy hatályosat.
Előfordul továbbá, hogy felkészületlenül éri az Eladókat az a tény, hogy -bizonyos jogszabályban meghatározott esetektől eltekintve- az energetikai tanúsítványt kell készíteni az értékesítéskor és villamos biztonsági felülvizsgálatot kötelező elvégeztetni, és ezek utólagos elkészítésével felesleges idő telik el az adásvételi szerződés aláírása előtt. Álláspontom szerint az épület energetikai besorolása már a vételár megállapításakor is determináló kell legyen, ebből ugyanis lehetséges valamiféle képet kapni az ingatlan műszaki állapotáról.
2. Anyagi teljesítőképesség hiánya
Amikor az ügyfél az ingatlan vételárának egy részét banki hitelből/CSOK összegéből kívánja fedezni, sajnos gyakran tapasztalom, hogy a vevők rosszul mérik fel a saját hitelképessüket, illetve a banki kondíciókat, kizárólag csak internetes kalkulátorokra, vagy egy bank ajánlatára szorítkozva. Érdemes már az ingatlanvásárlást megelőzően független banki hitelügyintézővel konzultálni a hitelképességgel kapcsolatban.
3. Konszenzus a vételárral kapcsolatban
Tipikus problémaként jelentkezik, hogy a Felek az adásvételi szerződés aláírásakor kezdenek egyezetetéseket folytatni, milyen ingóságokat tartalmaz a vételár, és mit nem. Érdemes ezeket az egyeztetéseket már az ingatlan megtekintésekor, a helyszínen lefolytatni, és a vételárat ennek megfelelően kialkudni.
4. Adó, -és illetékfizetési kérdések, egyéb költségek
Az ingatlanügyletek során felmerülhet a nettó vételáron kívül további fizetési kötelezettség, így például ingatlanközvetítői díj, ügyvédi munkadíj, földhivatali eljárási díjak, adó,-és illetékfizetési kötelezettség, amivel a Felek egyáltalán nem számolnak. A magánszemélyek ingatlanügyleteivel kapcsolatos alapvető, univerzális adó,-és illetékfizetési szabályokat (így különösen az SZJA és visszterhes vagyonátruházási illeték kötelezettségek) blogunk egy következő részében ismertetjük, e témában is érdemes még az ügyletkötést megelőzően konzultálni ügyvéddel, könyvelővel, adótanácsadóval.
Irodánk komplex szolgáltatást nyújt mind az ingatlan jogi helyzetének felmérésére, az ügylet előkészítése és betárgyalása, az okiratszerkesztés, valamint a hitelügyintézéshez kapcsolódó folyamatok lebonyolítása során.
2025.07.13.
Az ingatlan-nyilvántartás digitális reformja: A 2021. évi C. törvény alkalmazása a gyakorlatban
A 2021. évi C. törvény, valamint a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról célja az ingatlan-nyilvántartás teljes digitális átalakítása és jogi-technikai korszerűsítése volt. A köztudatban is elterjedt, hogy szignifikáns jogszabályi változás következett be 2025. január 15. napjától. A cikk célja annak bemutatása, hogyan hatottak ezek a változások a gyakorlati jogalkalmazásra az elmúlt félév során, különösen ügyvédi szemszögből, praxisomban az első tucat teljesedésbe ment adásvételi ügylet alapján.
Maradt a papíralapú ügyintézés
Az új rendszer középpontjában a személyhez kötöttség, a központi elektronikus nyilvántartás, valamint az automatikus döntéshozatal áll. Bár az elektronikus ügyintézési felület még nem elérhető, a jövőben a hagyományos iratalapú eljárásokat az elektronikus eljárás váltaná majd fel. Irodám tapasztalata, hogy az Ügyfélkapu megszűnését követően az ügyfelek tudatosan nyitnak a digitális megoldások felé, többen már felhasználóként képesek digitális aláírás készítésére, azonban ennek alkalmazására még várni kell. Az ingatlan-nyilvántartási eljárások ugyanúgy papíralapon folytatódnak tovább, és sajnos a földhivatalokban megnövekedett ügyteherrel, és eljárási határidőkkel kell számolni (30-60 nap.)
Eljárási újdonságok
A korábban eljárás függőben tartása iránti kérelmet váltotta fel a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése. Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén az 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet alapján két alkalommal is meg kell fizetni a 10.600,- Ft-os igazgatási szolgáltatási díjat: Először amikor a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését kérjük, majd ezt követően amikor a tulajdonjog bejegyzését kérjük. Ezzel sajnos duplikálódott az ingatlan-nyilvántartási szolgáltatási díj, tehát ügyletenként 21.200.-Ft összeggel és minimum két tulajdoni lap lekérésének költségével (4.800-Ft/lekérés) kell számolni, ide nem értve az egyéb eljárásokra (pl. jelzálogjog törlése 10.600-Ft/ingatlan, jelzálogjog bejegyzése, valamint jelzálogjog-bejegyzés módosítása 20.000-Ft/ingatlan) vonatkozó szolgáltatási díjakat.
Perfeljegyzés törlése iránti kérelem
A korábban hatályos, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 65. § (2) bekezdése kimondta, hogy a perfeljegyzést törölni kell akkor is, ha az érdekelt igazolja, hogy a bíróság jogerős határozattal az eljárást megszüntette, vagy a keresetet elutasította, illetőleg felmentő ítéletet hozott. Ennek figyelembevételével az ingatlan tulajdonosa egyértelműen abba a személyi körbe tartozott aki – mint érdekelt – jogosult volt a perindítás tényének törlésére irányuló kérelem előterjesztésére. Ennek az alkalmazhatósága januártól megszűnt, és az ingatlan-nyilvántartási hatóság csak az eljárt bíróság, mint kérelmező megkeresését fogadja el ezekben az ügyekben.
ONYA rendszer
A NAV honlapján 2025.05.08. napján közzétett tájékoztatás alapján a B400 jelű adatlap (ingatlan visszteher mellett és ajándékozással történő vagyonszerzése esetén a vagyonszerzés adatainak bejelentéséhez) már csak az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban érhető el. Ezt a tulajdonjog átruházására vonatkozó okirat benyújtásával egyidejűleg küldi meg a jogi képviselő a NAV felé, aki az iratok beérkezését követő 60 napon belül küldi meg határozatát.
Keresleti-kínálati viszonyok, banki ügyintézés
A praxisom tapasztalata alapján a kereslet igencsak megélénkült a 35-45.000.000-Ft-os árkategóriájú lakások iránt a piacon. Ez részben annak betudható, hogy tavasszal a PMÁP-ban nagyobb összeget tartó befektetők közül sokan forgatták át a pénzüket ingatlanba, így az átlagot meghaladó szinten alakult a lakáspiaci tranzakciók száma. Jelentős volt továbbá a CSOK Plusz kamattámogatott hitel iránt is a kereslet, ez főként a nagyobb értékű házak piacán jelentett élénkülést.
A hitelkiutalásokkal kapcsolatban azt láttuk, hogy a bankok nagyon hamar adaptálódtak a megváltozott ingatlan-nyilvántartási rendelkezésekhez, és szerencsére a legtöbb folyamat a korábbi ügyintézésnek megfelelően, gördülékenyen zajlott.
